Embora considerado como bases liberais, é muito menos “contratado” do que as partes do estado azul da costa leste da Califórnia, este é um novo estudo.
De acordo com pesquisas baseadas no economista habitacional da UC Irvin, Ed Koolson, o estado conquistou o 15º lugar no país em termos de segurança de inquilinos por trás de Delwa, Rhodes Island, Massachusetts e Nova York.
Existem leis ainda mais poderosas no Alasca, Nebraska, Kentucky e Dakota do Sul para evacuar os inquilinos, aumentar o aluguel e alugar de depósitos adicionais de proteção.
“Alguém pode pensar que pode haver mais amizades de inquilinos no Estado Blue Coastal, mas nem sempre é”, disse Kulson, diretor do centro imobiliário da UCI. “De acordo com o nosso índice, a Califórnia nem está entre os dez primeiros”
A pesquisa, publicada na edição de maio do Journal of Urban Economics, testou décadas -estima que a forte proteção de inquilinos reduzisse mais taxas de aluguel e vácuo. A taxa de despejo pode ser interrompida para alguns para todos em troca de aluguel mais alto.
“Embora regras estritas possam reduzir o despejo, elas podem causar consequências involuntárias, como casas inflamadas e sem -teto”, afirmou o estudo.
Para saber se isso é verdade, Kulson e os co-autores Thao Le (Universidade Estadual da Geórgia), Victor Ortogo-Martik (UC Riverside) e Lily Shen (Universidade Clemson) criaram um índice para medir a lei de proteção inquilino em cada estado.
Em seguida, eles comparam o ranking estatístico com as métricas como aluguel, a taxa de despejo e a taxa zero.
A pesquisa constatou que o Havaí alcançou o lugar mais alto do país para amizade contratada. Utah, por outro lado, tinha o proprietário mais poderoso, depois o Colorado, Idaho, Virgínia Ocidental e Louisiana.
A pesquisa chegou à conclusão de que, na maioria dos casos, a hipótese acadêmica estava certa em dinheiro – mas com uma reviravolta.
Sim, inquilinos poderosos têm um mercado de aluguel mais rígido e baixo no estado de proteção.
No entanto, o número de inquilinos e proprietários nesses mercados também aumentou. Os inquilinos são atraídos por lugares amigáveis mais amigáveis ao inquilino e aumentam a oferta de moradias de alta demanda.
Pedimos a Kulson que explique sua pesquisa. Seus comentários foram editados por comprimento e transparência.
P: Qual foi o objetivo deste estudo?
UM: Muita atenção foi dada ao despejo nos últimos cinco anos ou mais, especialmente porque a lei foi aprovada para impedir a evacuação da epidemia.
E assim somos capazes de pensar sobre quais são os impactos dessas leis.
E então pensamos, bem, aqui está um conjunto completo de leis que gerenciam o relacionamento que não é intermediário e todos são inter-associados. Então, passamos pela Constituição, uma a uma para cada estado e escolhemos 12 leis que cada Estado tem uma lei.
Nós os combinamos de maneira estatística e trouxemos esse índice de amizades contratadas em cada estado.
P: Que tipo de lei você fez seu índice?
UM: Existem leis gerenciadas por depósitos de segurança. (Arrendamento) Existem leis sobre o término. Há uma lei sobre o que acontece na violação do contrato. Existem leis sobre despejo.
Por exemplo, há um sobre o depósito máximo de segurança, é um aluguel ou dois de aluguel ou cinco meses de aluguel.
P: Como uma classificação mais alta afeta o mercado imobiliário?
UM: Você pensaria que os fornecedores de moradias poderiam responder a esse crescimento da amizade contratada dizendo: “Ok, não quero mais fazer parte deste mercado imobiliário. Estou retirando meu suprimento de uma maneira ou de maneira diferente”.
E o que fará é fazer com que o mercado imobiliário aperte para os inquilinos. Isso resultará em aluguel mais alto, vagas baixas e provavelmente a taxa final de desabrigados.
E é quase o que acontece.
Significa aluguel mais alto. Significa menos vagas. Os números relacionados são um pouco incertos, mas geralmente mais do que isso, aumentam um pouco a taxas de sem -teto.
No entanto, o surpreendente foi aumentar a demanda por viver nesses lugares. Em outras palavras, os inquilinos vêem uma posição de inquilino (e) que aumenta a demanda por permanecer naquele lugar em particular.
E tarifas mais altas vindos a partir daí. Realmente não vem da retirada do suprimento. O que vemos é o aumento da demanda e da oferta quando há mais amizade com inquilinos.
Pergunta: Seu estudo afirma que a evacuação leva a conseqüências sociais e econômicas negativas, incluindo adolescência, violência, desempenho escolar fraco e fraca saúde física e mental. Então, qual pior, a terrível despesa social ou um aluguel mais alto do despejo?
UM: Sim, esta é uma pergunta complexa.
O comércio está fechado para impedir a evacuação de algumas pessoas, aluguel alto para todos.
Pagamentos de tarifas mais altos são como seguro contra a evacuação. … aumenta uma pequena tarifa em troca de menos possibilidades.
Pergunta: Todos os anos, grupos de proprietários e grupos de direitos de inquilinos vão à guerra em Sacramento e a maioria dos proprietários chega ao topo. Os inquilinos dizem que juntos 539 cidades na Califórnia e no condado têm apenas 31 cidades e controles de aluguel do condado. Três vezes, a reforma do controle de aluguel está na votação do estado e caiu três vezes. Por que os inquilinos não têm mais músculos políticos na Califórnia dominada por democratas?
UM: Não parece que eles fizeram muito progresso em comparação com alguns outros lugares. Por exemplo, Nova York.
O aluguel de controle é o pior dos dois mundos, porque se você colocar o controle do aluguel, tornará mais difícil para os proprietários, eles não recebem nenhuma compensação por isso.
Com a lei de evacuação, o proprietário é compensado porque o aluguel está aumentando.
Se você acha que o suprimento de moradia é a chave para criar moradias populares, nosso estudo mostra que as escalas são um pouco equilibradas. O mercado de acomodações que se ajusta à mudança dessas leis não supera os altos quantidades e as estradas habitacionais acessíveis.
P: O que os legisladores, os proprietários e os grupos de direitos dos inquilinos podem aprender com este estudo?
UM: Algumas coisas é um dos direitos do grupo de direitos dos inquilinos é impedir o despejo. E o que nosso estudo mostra é que sim, as leis de despejo de inquilino e os direitos dos inquilinos parecem ter um impacto na eliminação.
Vou tirar outra lição, nem todas as más notícias, porque quando as pessoas criam mais direitos de inquilino, aumentando o feedback e o fornecimento do mercado imobiliário, as pessoas pensaram que as consequências negativas aumentariam muito.
Ed Kulson
Título: Departamento de Economia de Economia e Diretor de Imóveis
Organização: Escola de Negócios de Paulo, Universidade da Califórnia, Irvin
Cidade da residência: Asas
Educação: Bacharelado da UC, Riverside para Economics; Doutorado em Economia da UC San Diego
Trabalho anterior: Professor de Economia e Faculdade da Faculdade de Rei da Universidade Estadual da Pensilvânia no Real Estate; Professor de Economia e Diretor do Instituto de Estudos Imobiliários de Lideth na Universidade de Las Vegas de Nevada.
