Faltando menos de um mês para a eleição para prefeito de Nova York, Zohran Mamdani parece pronto para substituir o combativo Eric Adams e escrever um novo capítulo na movimentada história da metrópole, que ele promete tornar mais acessível para seus residentes – especialmente os locatários.
Mas os especialistas alertam que, mesmo que Mamdani cumpra a sua promessa de congelar as rendas na cidade de Nova Iorque, qualquer poupança oferecida aos residentes poderá compensar outro problema crescente: o aumento dos prémios de seguro residencial.
Embora o congelamento dos aluguéis pretenda ser um alívio para os locatários, o aumento dos custos dos seguros pode emergir como um novo assassino da acessibilidade na cidade de Nova York, dizem especialistas em habitação e economistas. Semana de notíciasOs inquilinos podem ganhar com um limite máximo de aluguel para desfazer quaisquer economias.
Que desafios os locatários de Nova York enfrentam?
Nova Iorque é uma cidade cara tanto para turistas como para residentes – mas é especialmente má para os inquilinos, que pagam significativamente mais pelas suas unidades do que o americano médio. Aluguel médio para todos os quartos e todos os tipos de imóveis, de acordo com Zillow Nova Iorque $ 3.595 em comparação com a média nacional de $ 2.000.
Embora os aluguéis tenham aumentado nos últimos anos, os salários na cidade não acompanharam o ritmo.
“Os locatários de Nova York viram os gastos crescerem mais rapidamente do que a renda nos últimos cinco anos”, disse Emily Eisner, economista do Fiscal Policy Institute. Semana de notícias. “Há uma crise de acessibilidade que está particularmente focada no mercado imobiliário, que continua a registar custos crescentes.”
Um relatório recente da Realtor.com descobriu que uma família típica da cidade de Nova York precisa gastar 56,7% de sua renda mensal para alugar uma casa típica – bem acima do valor de referência de 30% de acessibilidade, disse Jiayi Xu, economista da Realtor.com. Semana de notícias.
A renda média para apartamentos estáveis na cidade de Nova Iorque é de 1.620 dólares, de acordo com dados divulgados por Kenny Burgos, CEO da New York Apartment Association, que representa uma coligação de proprietários e gestores de imóveis que oferecem habitação multifamiliar a preços acessíveis em Nova Iorque.
Essa soma representa menos de 60% da receita da cidade, tornando as unidades estáveis “a maior fonte de habitação acessível na cidade”, de acordo com dados do governo estadual de 2024. “Infelizmente, devido às restrições e à falta geral de oferta, muitos indivíduos de baixos rendimentos lutam para garantir estes apartamentos.”
O que as pessoas acham do congelamento dos aluguéis?
O entusiasmo dos nova-iorquinos com as políticas de Mamdani, incluindo a sua promessa de congelar as rendas, é evidente nas sondagens recentes, todas as quais deram a Mamdani uma liderança dominante sobre os adversários Andrew Cuomo – endossados por Adams e Curtis Sliwa.
“Os locatários são a maioria em Nova York. Centenas de milhares de nós nos reunimos para eleger Zohran Mamdani porque ele tinha a resposta para resolver nossa maior despesa mensal: o aluguel”, disse CA Weaver, diretor executivo da Justiça Habitacional para Todos e do Bloco de Inquilinos do Estado de Nova York. Semana de notícias.
“O passo mais poderoso que o prefeito tomou para tornar Nova York acessível é congelar os aluguéis. Um congelamento dos aluguéis por quatro anos economizaria aos locatários cerca de US$ 7 bilhões, ou US$ 600 por mês. Esse é um dinheiro que poderíamos usar para mantimentos, remédios e cuidados infantis”, disse ele.
Sem o congelamento, disse Weaver, “os aluguéis disparados estão forçando cada vez mais pessoas a deixar suas casas e a sair da cidade. Se os proprietários puderem aumentar os aluguéis sem aumentá-los, Nova York será muito diferente, e as pessoas que governam nossa cidade não terão condições de viver aqui.
Os especialistas em habitação e os economistas estão um pouco mais em conflito sobre a proposta política – e o seu impacto potencial.
Xu do Realtor.com relatou esta informação Semana de notícias Que, com base nos dados actualmente disponíveis, um congelamento das rendas pode poupar centenas de dólares a uma unidade típica com renda estabilizada apenas no primeiro ano.
Ele disse que a taxa mais recente estabelecida pelo Conselho de Diretrizes de Aluguel da Cidade de Nova York (RGB) para arrendamentos renovados por um ano em apartamentos com aluguel estabilizado na cidade de Nova York é de 3%. De acordo com a mais recente Pesquisa de Habitação e Vagas da Cidade de Nova York, que data de 2023, o aluguel médio para unidades com aluguel estabilizado é de US$ 1.500.
“Se um congelamento de aluguéis fosse implementado, os inquilinos de uma unidade típica com aluguel estabilizado economizariam US$ 540 no primeiro ano”, disse Xu. “Durante todo o mandato de quatro anos do prefeito, um locatário que pague US$ 1.500 por mês poderia economizar cerca de US$ 5.564 em comparação com uma situação em que os aluguéis aumentassem a uma taxa anual composta de 3 por cento.”
Os beneficiários imediatos deste congelamento dos aluguéis serão os locatários de unidades com aluguel estabilizado, disse Xu, “pois isso economizará dinheiro e melhorará a acessibilidade”. No entanto, acrescentou, “a refrigeração pode aumentar a procura por estas unidades e reduzir o volume de negócios”.
Com mais pessoas sem acesso a apartamentos estáveis, a procura por unidades a preços de mercado poderá aumentar, disse Xu, “colocando pressão ascendente sobre as rendas a preços de mercado e potencialmente alargando a lacuna de acessibilidade no mercado de arrendamento mais amplo”.
Esta é a principal crítica que os opositores do sistema – incluindo muitos zamindars – levantaram contra a ideia de Mamdani.
“Congelar os aluguéis para 40% dos inquilinos não é uma solução acessível. É escolher vencedores e perdedores”, disse Burgos.
“O resultado da política será um aumento nas rendas globais para a maioria dos arrendatários. Uma vez que o capital privado está menos disposto a investir em habitação. E, em última análise, um défice orçamental que coloca em risco a rede de segurança social da cidade”, disse Burgos.
“A melhor maneira de abordar a acessibilidade é reduzir os custos de manutenção e desenvolvimento habitacional, e não vimos quaisquer propostas específicas da campanha de Mamdani sobre como conseguir essas coisas neste momento.”
Segundo Burgos, as moradias na cidade de Nova York já são “muito caras” para construir e manter.
“Um congelamento dos aluguéis tornaria tudo pior”, disse ele. “O investimento privado em novos empreendimentos irá diminuir. Os edifícios existentes irão diminuir de valor, o que significa que não haverá capital disponível para reparações e manutenção. Não há almoço grátis. Nova Iorque pagará pelo congelamento das rendas com menos habitação, rendas globais mais elevadas e menor qualidade de construção.”
O economista-chefe da Redfin, Daryl Fairweather, relatou esta informação Semana de notícias Embora o congelamento do aluguel pareça bom em teoria, será ruim para os locatários de Nova York no longo prazo
“O controlo das rendas pode ajudar os inquilinos existentes de certos apartamentos elegíveis a manter as suas habitações abaixo das taxas de mercado, mas cria distorções no mercado de arrendamento que prejudicam mais inquilinos do que aqueles ajudados”, disse ele.
“Há um amplo acordo entre os economistas de que o controlo das rendas desencoraja novas construções, reduz a mobilidade, cria um desfasamento entre unidades habitacionais e inquilinos, e incentiva a conversão do arrendamento em habitação ocupada pelos proprietários – o que pode tornar o arrendamento menos acessível ao longo do tempo. O controlo das rendas é como uma droga que piora a sua saúde.”
Eisner pode ver as vantagens e as desvantagens do congelamento dos aluguéis na cidade de Nova York.
“O congelamento dos aluguéis é uma ferramenta que os legisladores têm à disposição para ajudar a reduzir o custo de vida. No longo prazo, precisamos adicionar moradias à área metropolitana de Nova York – pelo menos 500 mil unidades”, disse ele.
“Aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis para os nova-iorquinos da classe média e trabalhadora é, em última análise, a melhor maneira de superar a crise de acessibilidade. Mas precisamos de um alívio mais imediato, e proporcionar congelamento de rendas a 1 milhão de famílias com rendas estabilizadas durante vários anos é um passo importante para garantir a acessibilidade tão rápida e eficiente quanto possível”, acrescentou.
Como o seguro entra nisso?
Um fator que Mamdani ainda não considerou são os prêmios de seguro residencial na cidade
As alterações climáticas tornaram os desastres naturais e as condições meteorológicas extremas mais frequentes e mais graves nos Estados Unidos e em todo o mundo. Como resultado, as seguradoras patrimoniais em todo o país estão a aumentar o risco para as transportadoras e a aumentar os prémios ou a sair das áreas de maior risco.
Embora o fenómeno se esteja a tornar mais pronunciado em estados vulneráveis como a Califórnia e a Florida, Nova Iorque – onde as tempestades estão a tornar-se mais intensas e os verões estão a ficar mais quentes – não está imune. De acordo com dados citados por Patch, os prémios em Nova Iorque aumentaram 19 por cento entre 2018 e 2023, com um aumento de apenas 6,4 por cento entre 2022 e 2023.
No início deste ano, os legisladores estaduais afirmaram que estavam a lançar uma investigação ao mercado de seguros de propriedades residenciais de Nova Iorque, tentando descobrir como impedir que os prémios continuassem a subir.
“Embora Nova York mantenha um ambiente regulatório mais robusto para seu setor de seguros do que muitos outros estados, os proprietários estão enfrentando aumentos significativos de prêmios, restrições de cobertura ou negações diretas – sem culpa própria”, disse o senador estadual de Orange County, James Skuffis, em um comunicado.
“É importante ressaltar que, embora a indústria tenha perdido dinheiro em outros estados do país, eles registram enormes lucros ano após ano aqui em Nova York, uma indicação de que nossos residentes estão sendo aproveitados.”
Se continuarem a sua tendência ascendente, prémios de seguro mais elevados poderão ser impostos aos seus inquilinos por proprietários entusiasmados, “directa e indirectamente, com o potencial de reduzir as poupanças decorrentes do congelamento das rendas”, disse Xu.
“Por exemplo, os proprietários podem aumentar as taxas de manutenção quando permitido ou reduzir os gastos com serviços e comodidades de construção, o que afecta indirectamente a qualidade de vida dos inquilinos”, acrescentou.
Para Fairweather, os prémios mais elevados são “um bom exemplo de como a limitação das rendas pode distorcer o mercado de arrendamento”.
“Sob controlo de rendas, se os prémios de seguro de propriedade subirem ao ponto em que os proprietários não possam segurar a renda limitada, o proprietário da propriedade teria de vender, e essa unidade seria retirada do mercado de arrendamento, limitando ainda mais a oferta de arrendamento”, disse ele.
“Podemos prever que os prémios de seguros de propriedade aumentarão devido às alterações climáticas e à crescente frequência de desastres naturais, incluindo furacões e inundações”.
Leia a entrevista completa com Emily Eisner:
Quais são os desafios financeiros dos locatários de Nova York?
“Os locatários de Nova York viram os custos subirem mais rapidamente do que a renda nos últimos cinco anos. Há uma crise de acessibilidade que está particularmente concentrada no mercado imobiliário, que continua a ver aumentos de custos”.
O que você acha da promessa de Mamdani de congelar os aluguéis para locatários de Nova York?
“O congelamento dos aluguéis é uma ferramenta que os legisladores têm à disposição para ajudar a reduzir o custo de vida. No longo prazo, precisamos adicionar moradias à área metropolitana de Nova York – pelo menos 500.000 unidades.
“Aumentar a oferta de habitação acessível para os nova-iorquinos da classe média e trabalhadora é, em última análise, a melhor maneira de superar a crise de acessibilidade. Mas precisamos de um alívio mais imediato, e proporcionar congelamento de rendas a 1 milhão de famílias com rendas estabilizadas durante vários anos é um passo importante para garantir a acessibilidade tão rápida e eficiente quanto possível”.
Você vê alguma desvantagem nisso? Alguns temem que o mercado de rendas controladas possa enfrentar dificuldades financeiras se for implementado um congelamento das rendas. O que você diz que é?
“O aumento do custo dos seguros residenciais e de propriedade, bem como da manutenção, são problemas reais que os proprietários enfrentam e abordá-los é fundamental para manter o parque habitacional acessível na cidade.
“No entanto, embora proporcione um alívio significativo aos inquilinos, um congelamento das rendas durante alguns anos acabará por não prejudicar tanto os rendimentos dos proprietários. A pressão financeira que alguns proprietários enfrentam exige uma série de intervenções políticas, incluindo o apoio estatal ao investimento de capital e às reparações atrasadas”.
Que impacto você acha que isso terá no mercado de aluguel em geral?
“Um congelamento de aluguéis por vários anos proporcionará algum alívio no custo de vida para uma parcela significativa dos nova-iorquinos. A proposta de congelamento de aluguéis avança a conversa sobre acessibilidade de uma forma importante que continuará a render dividendos à medida que aumentamos o número de unidades habitacionais acessíveis e acessíveis na cidade e nos subúrbios circundantes.
