Grande parte da atenção na sessão legislativa da Califórnia neste outono estará voltada para o plano do governador Gavin Newsom, no início de novembro, de resistir a uma medida no Texas que visa converter assentos democratas na Câmara em assentos republicanos.
No entanto, outra nova lei assinada por Newsom acabaria por revelar-se muito mais frutífera para o futuro das cidades da Califórnia. Chama-se Projeto de Lei 79 do Senado e, se avançar em direção a arranha-céus com densidade populacional, mudará muitos horizontes da Califórnia.
Sim, a construção de apartamentos com várias unidades caiu quase 20% em todo o estado este ano em relação aos números do ano passado, fazendo com que a construção de 2024 pareça estar sob efeito de esteróides. A queda ocorre em grande parte porque os novos apartamentos normalmente exigem de US$ 4.000 a US$ 5.000 em aluguel mensal para atingir o ponto de equilíbrio.
No entanto, o SB 79 tem potencial a longo prazo para mudar as coisas em nome da densidade habitacional que poderia ajudar a resolver a escassez do estado. O problema é que provavelmente não o fará tão cedo porque a grande maioria das unidades construídas (cerca de 70%) são alugadas ou vendidas a preços de mercado, em vez de procurarem ocupação como habitação acessível subsidiada.
Dado que mais de metade de todos os inquilinos na Califórnia pagam mais de 30% do seu rendimento pela habitação, relativamente poucos podem pagar o que é chamado de taxa de mercado. Assim, milhares de unidades construídas nos últimos três anos estão agora vagas, enquanto o défice permanece.
Patrocinadores do SB 79 e senador estadual. Este é o objetivo do deputado Scott Wiener, D-San Francisco: criar uma série de mini-centros próximos às principais paradas de transporte público, onde edifícios de até nove andares diminuirão gradualmente em todas as direções para estruturas de dois a três andares que muitas vezes se estendem até bairros unifamiliares próximos.
Devido à resistência dos legisladores rurais, o upzoneamento perto dos centros de trânsito só se aplicaria em oito condados urbanos. Quando as grandes mudanças vierem, elas estarão em Los Angeles, São Francisco, Sacramento, Santa Clara, Alameda, San Mateo, San Diego e Orange County.
O limite de altura dependerá de quantas paradas o tráfego de ônibus e metrô irá operar. Para as paradas mais movimentadas (designadas como “Nível 1”), entretanto, o governo local não pode limitar alturas a menos de 75 pés para edifícios dentro de um quarto de milha da parada.
Ninguém sabe quantos desses edifícios serão realmente construídos nos próximos anos. Se os desenvolvedores duvidarem que possam lucrar com unidades de preço de mercado misturadas com menos unidades acessíveis, eles não construirão tantas. Muitas pessoas estão hesitantes por causa da questão do preço. Portanto, o problema com muitas construções novas na Califórnia é que a maioria dos locatários da Califórnia não tem condições de morar lá.
Dois lugares cuja natureza esta lei não mudará tão cedo são Altadena e o distrito de Pacific Palisades, em Los Angeles, ambos devastados pelos incêndios florestais de janeiro passado. A menos que as agências de trânsito executem novas rotas importantes através deles, eles estarão isentos dos picos. Não existe tal plano hoje.
Depois, há a questão dos preços para muitos que moram perto de pontos de transporte público. Regra geral, estas áreas imediatas são menos atractivas e menos desejáveis do que as zonas unifamiliares circundantes, pelo que as rendas e os preços são mais baixos. Demolir as habitações existentes e substituí-las por unidades mais modernas e espaçosas e os actuais residentes poderão perder o preço.
No entanto, quando o deputado Rick Zebur, D-West Los Angeles, argumentou que o SB 79 seria devastador para os bairros de baixo custo existentes, ele foi ridicularizado quando o projeto foi aprovado no Senado estadual com aplausos da maioria dos legisladores presentes. Reclamações de que o SB 79 remove qualquer autoridade de muitos proprietários existentes em seus bairros também foram ignoradas
Esse foi o raciocínio por trás da votação de 8 a 5 do Conselho Municipal de Los Angeles contra a medida. O conselho pediu uma isenção para Los Angeles porque já possui um plano habitacional sancionado pelo estado com milhares de unidades.
No entanto, os sindicatos apoiaram-na e era disso que quase toda a legislatura precisava, porque a maioria dos legisladores democratas obtém uma grande parte do dinheiro das suas campanhas do trabalho organizado. O resultado é que o SB 79 resolverá alguns problemas imediatos de habitação, embora não ajude muitos californianos que continuarão a encontrar novas habitações acima das suas possibilidades.
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