Quase três anos após o prazo estabelecido pelo estado, um condado da Bay Area e três cidades da região ainda não finalizaram os seus planos habitacionais exigidos pelo estado, deixando-os vulneráveis a multas, perda de fundos de subsídios e a temida “remédio do construtor”, que poderia custar-lhes o controlo sobre as decisões de uso da terra.
O condado de San Mateo e as cidades de Half Moon Bay, Belvedere e Clayton ainda não receberam aprovação estadual para seus planos, que vencem em 31 de janeiro de 2023.
A cada oito anos, os governos locais em toda a Califórnia devem apresentar planos, conhecidos como componentes habitacionais, que servem como um roteiro sobre como as cidades e condados pretendem permitir um certo número de casas a uma gama de níveis acessíveis.
Após décadas de desenvolvimento lento e custos de habitação disparados, as autoridades estaduais aumentaram significativamente as metas de construção de casas para a maioria das jurisdições – e adicionaram novas penalidades para aqueles que não concluem os seus planos a tempo.
No total, os 110 governos locais da Bay Area são responsáveis pela adição de 441.000 novas casas entre 2023 e 2031, contra 187.990 no ciclo anterior de oito anos. Até agora, a região está muito atrasada no cumprimento das novas metas ambiciosas devido às elevadas taxas de juro e outras forças de mercado.
Apesar da ameaça de sanções mais duras, os defensores da habitação dizem que alguns municípios sem uma componente habitacional completa parecem não ter sentido de urgência na obtenção da aprovação do estado.
“São, na sua maioria, jurisdições pequenas e ricas que provavelmente pensam que não têm obrigações e que podem contratar advogados suficientes para se livrarem da obrigação que o Estado lhes impõe”, disse Matt Regan, especialista em política habitacional do Bay Area Council, um grupo pró-empresarial.
Algumas autoridades locais rejeitaram a alegação, dizendo que trabalharam em estreita colaboração com os reguladores para finalizar planos complexos, que normalmente ocupam centenas de páginas e descrevem uma vasta gama de políticas e práticas habitacionais.
“Não houve atrasos na cidade de Half Moon Bay”, disse Leslie Lako, diretora de desenvolvimento comunitário da cidade.
No início deste mês, a cidade costeira do condado de San Mateo adoptou um quinto projecto do plano para actualizar as políticas relativas às unidades habitacionais acessórias e outras preocupações dos reguladores. A cidade pretende apresentar planos às autoridades estaduais este mês.
Na fase do novo elemento habitacional da regra, o estado emitiu multas graves contra apenas algumas cidades, principalmente no sul da Califórnia, por não terem conseguido a aprovação dos seus planos. Em 2023, as autoridades estaduais processaram Honnigton Beach, que violou abertamente o processo da componente habitacional, colocando-a em risco de receber potencialmente dezenas de milhares de dólares em multas mensais.
O Departamento estadual de Habitação e Desenvolvimento Comunitário não respondeu às perguntas sobre se o estado tentaria impor multas contra quaisquer jurisdições da Bay Area.
Ainda assim, as comunidades da Bay Area que atrasaram a apresentação dos seus planos habitacionais foram sujeitas a uma solução do construtor, uma disposição da lei estatal que permite aos promotores avançar com projectos habitacionais massivos que excedem os limites de zoneamento local. Os governos locais só são obrigados a aceitar tais projetos durante os períodos em que o estado determina que os seus componentes habitacionais estão fora de conformidade.
Desde o ano passado, cidades e condados de toda a região receberam propostas corretivas de pelo menos 98 fabricantes, totalizando mais de 13.000 unidades. Apesar de uma enxurrada de candidaturas que ganharam as manchetes e do subsequente clamor dos residentes suburbanos de que a solução do construtor iria “manhattanizar” as suas comunidades, ainda não está claro quantos projectos foram realmente iniciados.
Belvedere, no entanto, usou um desenvolvedor Ameaças de propostas corretivas de grandes fabricantes Persuadiu as autoridades locais no ano passado a aprovar um pequeno projeto duplex de 40 unidades à beira-mar da rica cidade do condado de Marin.
Apesar disso, o Belvedere ainda não concluiu a sua componente habitacional. Em Setembro, os reguladores enviaram uma carta à cidade pedindo-lhe que concluísse um processo de rezoneamento necessário para permitir mais habitações, um aspecto fundamental do seu plano. A carta lembra a cidade sobre possíveis multas e penalidades por descumprimento, incluindo a inelegibilidade para certos subsídios estaduais de habitação e transporte.
Autoridades do Belvedere não responderam aos pedidos de comentários.
Na Península, o condado de San Mateo recebeu uma carta semelhante da Unidade de Responsabilidade em Setembro. As autoridades do condado disseram que estão trabalhando “o mais rápido possível” para concluir o processo de rezoneamento necessário até meados do próximo ano, citando o atraso como “dificuldade em navegar pelas muitas novas leis habitacionais” aprovadas nos últimos anos. Eles disseram que o condado não recebeu um pedido de reparação do construtor.
Em Half Moon Bay, as autoridades disseram que é necessário um progresso lento para garantir que o plano habitacional da cidade cumpra os regulamentos definidos pela Comissão Costeira do estado. A comissão pretende proteger o habitat costeiro e manter o acesso público às zonas costeiras, mas os críticos há muito que a culpam por impedir novas habitações. A cidade não recebeu nenhuma proposta corretiva do fabricante, disseram as autoridades.
As autoridades municipais de Clayton, um pequeno enclave suburbano perto de Concord, não responderam aos pedidos de comentários sobre o atraso na aprovação de seus planos.
