Em abril de 2023, a Aladda Waterfront, um novo complexo de apartamentos de luxo no lançamento, abriu para inquilinos, seu deck de telhado, Pulside Cabana e um lounge de colega de trabalho do iate clube.
A inclusão de Alameda, conforme necessário pela Lei de Zoneamento, separou 49 unidades de 368 unidades para o desenvolvedor, desenvolvimento do Pacífico, famílias de renda curta e moderada, que tornaram a região 50% a 120% da renda média, US $ 51.800 a 124.250 para uma pessoa única. A idéia era preencher com diferentes inquilinos, não apenas um inquilino que poderia transportar US $ 3.000 por mês.
Dois anos depois, os resultados são misturados: as unidades são preenchidas para os inquilinos mais pobres, mas todos os 19 foram indicados para inquilinos de primeira earn-o chamado “meio meio”-é muita decepção para o desenvolvedor Shan Marfi.
“Como desenvolvedor, queremos fazer o último trabalho é a unidade habitacional de construção que permanece zero”, disse ele. “Isso não resolve nenhum problema social.”
Em outras regiões do país, as famílias de renda moderada não exigem o fundo do mercado com classificação de apartamentos porque podem transportar o mercado. No entanto, na área da baía, até um casal ganha US $ 300.000 por ano – a renda média do campo é o dobro da renda média – mal consegue se mover em casa. O suprimento é tão severamente limitado que muitos ganhadores de alta renda, que podem comprar casas em outros lugares, se consideram enviados ao mercado de aluguel.
Os desenvolvedores simplesmente tentaram impedir que o edifício do topo do mercado, os programas estaduais e da cidade tentaram Entusiasmado – ou em alguns casos, Precisar -Now Apartment Complex para preservar algumas unidades para as acomodações com tratamento vandal. Embora essas iniciativas tenham sido notadas pela primeira vez por inquilinos de baixa renda, nos últimos anos, esses princípios contêm Expandido Considerar inquilinos de renda moderada, geralmente definidos como a pessoa entre 80% e 120% da renda média do campo, como inquilino “no mercado”.
No entanto, de acordo com uma revisão das informações de aluguel sobre essa agência de notícias, centenas de unidades de mercado de mercados em todo o Golfo estão vazios, meses e, às vezes, mesmo depois de abrirem por alguns anos.
Esse número é provavelmente um sub -contador. Esta agência de notícias está fora das 11 cidades das 30 cidades fornecidas por 11 cidades.
O relatório das unidades médias-suadas foi a taxa de vácuo à taxa de vácuo, mais que o dobro das unidades direcionadas aos inquilinos de baixa renda.
“Nunca há escassez de inquilinos de baixa renda, mas os anos 120 são sempre difíceis de arrendar”, diz Stuart Grauendel, cuja fazenda criou um complexo de apartamentos misto em todo o Golfo Oriental e em todo o Golfo Oriental. “Nos lugares onde o aluguel caiu, um AMI de 120% pode sair do inquilino e conseguir muito em um apartamento novo e se tornar muito aterrorizante perto da taxa de mercado abaixo”.
É no caso do Golfo Oriental, a unidade de renda moderada mais vazia. Ao mesmo tempo, várias propriedades luxuosas chegaram ao mercado. Os proprietários reduziram as tarifas de taxa de mercado, que agora são compatíveis com 120% de unidades.
No lançamento, por exemplo, um 120% de apartamento de um quarto Vai para US $ 2.828. Enquanto isso, algumas unidades de taxa de mercado são na verdade preços mais baixos, US $ 2.731.
Pode parecer reverso que as unidades de “taxa de mercado inferior” tenham preços no nível superior do mercado.
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É um bico de fórmula federal que determina o marginalizado de acessível – não nos aluguéis reais do mercado, mas para a renda média do campo, uma imagem transferida é calculada pelo anual Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUAA renda média da região do Golfo aumenta, faz os limites que são considerados “acessíveis”, mesmo que o mercado de aluguel original conte uma história separada.
“Alex Skfran, pesquisador de políticas habitacionais em Okland, diz que” ‘Habitação acessível’ não é necessariamente acessível e ‘a menor taxa de mercado do mercado’ não é menor que a taxa de mercado. “
Em cidades como Alameda e Oakland, onde o aluguel de mercado suavizou a pós-pandemia, o intervalo entre os princípios e a realidade se tornou especialmente óbvio. Os desenvolvedores de taxa de mercado estão pagando alguns meses de aluguel gratuito, o que reduz a concessão estimada de unidades de renda média. Em Arthus Jack London, um pé de 284 pés quadrados alugou US $ 1.771 por mês-mas dois meses grátis aos 14 meses de arrendamento, a tarifa efetiva é de US $ 1.518 por mês. Isso é menor que os inquilinos no mercado abaixo.
Durante o lançamento, Murphy disse que hesitava em reduzir as tarifas de renda média, porque o projeto seria mais do que suficiente para pagar seus empréstimos. Se ele assinar o arrendamento a uma taxa mais baixa, o aluguel de aluguel pode pagar nesse nível por anos sob o controle da cidade.
Em alguns lugares, apesar da concessão mínima, muitas casas de renda modesta sugeriram verdadeiro alívio.
Em 2019, Courtney Welch estava morando em um apartamento em West Oakland quando seu proprietário evacuou ele e seu filho para que ele pudesse se mudar.
Dois anos depois, ele recebeu uma ligação para quem estava esperando: ele estava fora da lista de espera.
Até 2021, ele estava perto da renda média dos dois dólares das duas famílias, muito para se qualificar para uma das unidades AMI de 5%, então ele foi enviado para o próximo tráfego e a AMI estava ligada a 120%. Welch forneceu US $ 1.695 para apartamentos de dois quartos, que poderiam cobrar muitas tarifas.
“A renda que eu tinha naquela época, naturalmente poderia acontecer, poderia encontrar casas acessíveis, mas teria sido antiga -modificada com menos privilégios”, disse Welch, prefeito de Emery.
“Aqui, estou morando ao lado do mercado público de Emeryville, um parque, estação Amtrak”, disse ele. “Os edifícios estão nesse nível de aluguel? Sim, mas eles têm certeza de que não se parece assim”.
Em 2023, sua renda era muito alta para se qualificar para sua unidade de mercado inferior, mas ele decidiu ficar no prédio. Hoje, ele pagou cerca de US $ 4.600 por um grande salto em uma unidade de três quartos, mas ele dá a tarifa limitada que ganhou antes de pagar seu tempo para pagar.
As unidades moderadas e suadas oferecem mais benefícios aos inquilinos em cidades altamente caras ao longo da Península e do Condado de Santa Clara.
Em Anane, um complexo luxuoso em Berlingme, uma maneira curta para os subúrbios, é menor que o custo do aluguel do mercado a um preço mais baixo de US $ 156.750 para um apartamento de um quarto de renda média. Logo abaixo da rua do The Bover, um inquilino de renda moderada fornecerá US $ 2.400 para um estúdio, enquanto os inquilinos com taxa de mercado pagam US $ 2.900 por mês.
Corey Smith, chefe do grupo de lobbing da Coalizão de Ação Habitacional, diz que uma parte do objetivo de criar uma moradia de renda média é preferir inquilinos de renda média. Em outras palavras, os inquilinos do meio da renda podem ter uma alternativa a novos edifícios de luxo e reduzir seu aluguel para competir com a propriedade antiga com a propriedade antiga.
Os advogados acessíveis alertam que, sem regras estritas, embora essas unidades nem sempre dêem desconto significativo.
“Encontramos um erro em 120%”, disse o desenvolvedor da Alameda, Murphy. Ele está no meio de um novo edifício em Alamda, que também incluirá algumas unidades no mercado, mas procurará o maior número de unidades de baixa renda em vez de criar uma unidade de renda mais média. Ela se pergunta se as cidades devem ser o mesmo incentivo.
“Essas cidades que desejam moradias acessíveis podem olhar para todas as métricas diferentes”, disse ele, “para que não terminemos com moradia vazia?”
